重磅!房贷利率新政:对深圳影响几何?利息会涨?会影响房价? - 海边平台(东莞市服务网点)
重磅!房贷利率新政:对深圳影响几何?利息会涨?会影响房价?


 

中国人民银行25日发布消息称:


自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。


这一变化主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。



新发放个人住房贷款利率将“换锚”


中国人民银行公告〔2019〕第16号全文:

(上下滑动查看)

为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下:


一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。


二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。


三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。


四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。


五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。


六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。


七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。


八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。


政策解读

房贷新政对深圳影响几何


深圳业内人士表示,央行房贷利率新规短期内或对深圳房贷利率影响不大。深圳商报记者 陈光强 摄


多位深圳业内人士在接受记者采访后纷纷表示,短期内对深圳房贷利率影响不大。



融360分析师李万赋认为:

根据这个调整规则,暂时以8月20日发布的首期新LPR计算,10月8日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%;此前,按照显性或者隐形规定,一般首套房贷利率不低于基准利率的9折,二套房一般不低于基准利率的1.1倍,由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。


“简单对比这两组数值,可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%,二套房贷最低利率将由5.39%上升为5.45%。如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准,那么理论上来讲,最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。



不过,李万赋也指出,根据此前融360大数据研究院发布的35城市最新房贷利率数据来看,在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少,7月份只有上海的首套利率为4.84%,低于4.85%,35城市的平均首套利率则为5.44%,显著高于4.85%。二套房方面,7月份也仅有上海(5.42%)、天津(5.41%)两个城市低于5.45%,35城市的平均首套利率则为5.76%,同样显著高于5.45%。同时,最近几个月来,无论是首套房还是二套房,35城的平均利率都呈微弱上行趋势。


“因此,央行根据LPR新基准进行的房贷利率调整,其指向性非常明显,就是坚决贯彻落实‘房子是用来住的,不是用来炒的’定位,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。从短期的实际利率水平来看,它仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响,对绝大部分购房人来说,影响不大。


李万赋进一步指出,后期如果LPR利率下调,根据央行的这一规定,首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调,但是需要注意的是,这仅指最低利率,实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响,预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。

“虽然这意味着房贷利率即将告别打折时代,但目前来看,主要受影响的是上海。深圳目前首套房贷利率平均都较基准(5年以上4.9%)上浮5%,也即高于4.85%,已经持续较长时间了。因此,短时间内应该不会受太大影响。”多位深圳银行人士在接受记者采访后亦表示,短期内对深圳房贷利率影响不大。



详细解答


新政出台背景是什么?


新政出台的背景是8月17日,央行宣布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。新机制目的是引导资金进入实体经济,增强货币政策对贷款利率的引导作用。


人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问时表示,个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR。


同时,个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。


为落实好“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,确保定价基准平稳有序转换。



新政到底有什么变化?


根据新政,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。


对此,新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示,此次调整的最重要的变化,是个人住房贷款定价基准的变化。


在这次调整之前,个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率,即按基准利率上浮或者下浮多少,来确定个人住房贷款利率。调整之后,个人住房贷款的定价基准是货款市场报价利率(LPR),即在LPR的基础上加点,根据LPR来确定个人住房贷款的利率,这是这次调整的根本。


房贷利率高了还是低了?


根据新政,首套房贷款不低于相应期限贷款市场报价利率,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)


这也就是说,根据8月20日的LPR报价,首套房利率不得低于4.85%,二套房利率不得低于5.45%。


具体到广东, 2019年7月,广州首套房贷款平均利率为5.31%;二套房贷款平均利率为5.55%,深圳地区首套房贷款利率平均水平为5.19%,二套房贷款利率平均水平为5.48%。


新政出台前,广深两地市场房贷利率比新政中提到的最低利率要略高。


2019年7月首套房贷款平均利率最低十城市。数据来源:融360大数据研究院


2019年7月首套房贷款平均利率最高十城市。数据来源:融360大数据研究院


不过,大家别高兴太早了!房贷利率下降的可能性不大!



因为央行规定中提到的是利率是房贷最低下限。且根据新规,人民银行省一级分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。”


也就是说,各地会根据情况“加价”且各家银行也会根据本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,在4.85%(首套),5.45%(二套房)上具体加价。


中国银行主管研究员周景彤认为,未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。


董希淼认为,央行省级分支机构将按照“因城施策”原则,根据当地房地产市场形势变化,确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限,预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。


从市场看,进入8月房贷利率有上调的趋势。


而且在8月20日国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上,央行副行长刘国强明确表示,对于房地产市场要坚决贯彻落实“房住不炒”的原则,不将房地产作为短期经济刺激的手段,保持个人住房贷款利率基本稳定。“具体怎么操作,过几天央行将发布个人住房贷款利率政策的公告,但有一点是肯定的:房贷的利率不下降。”



刚签合同还没放款,会受影响吗?


对于已经发放贷款的人来说,不受新政影响。


根据新政,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。


二套房贷款利率将如何调整?


根据新政,二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点,按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%。


那么新政对二套房贷款利率有何影响?


对此,东北证券研究总监付立春表示,央行公告里面首先表达的目的就是要为坚决贯彻落实“房子是用来住的不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制。“二套房60个基点的增加貌似不大,但结合因城施策的原则,预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。”付立春表示,基于部分城市二手房贷款暂停的背景,未来房贷的成本及可得性都会面临一些挑战。



对房价走势有何影响?


中原地产首席分析师张大伟认为,政策属于中性政策,之前同类型的政策是要求房贷利率不得低于基准利率的70%。政策的出台是为了平稳房地产预期,避免在LPR下调背景下,对房地产产生刺激作用,避免资金绕道进入房地产。


但付立春认为,未来房贷的成本及可得性都会面临一些挑战。房地产投机难度大幅提高。房地产市场可能更加平稳,成交量可能会有下行压力,价格可能会阴跌下降。


近期房贷利率如何?


张大伟对此表示,近期房贷利率有4个特点。


具体包括:


1.目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳,有轻微波动,但主流是平稳。


2.房贷利率在2019年上半年对比2018年下半年是明显有所宽松,最近部分城市又有轻微上行,这种波动看属于正常,房贷利率都没有超过2018年四季度。


3.最近央行多次要求各银行限制违规资金流入房地产,但对于正常的按揭贷款并没有政策收紧,大部分城市房贷利率是平稳的。


4.从全国看,因为基准利率不高,房贷执行利率基本都在首套房基准10%—20%,二套房在20%—30%,整体看,平稳将是主流。


 

 

 

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